重点城市房地产投资风云录：八成城市负增长 杭州长沙坚挺
2022年，中国房地产开发投资连年猛增的势头戛然而止，投资总额132895亿元，同比下降10%，系过去25年来首次下滑。今年一季度和上半年，房地产投资又分别下降5.8%、7.9%，尚未出现转正的曙光。
各大重点城市（包括直辖市、省会城市、计划单列市与万亿GDP城市）与全国情形大同小异，33城房地产投资同比下滑，仅有北京、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、长沙、宁波等少数城市，依旧呈正增长。
少数正增长城市中，有部分城市是由于2021年投资基数较低、2022年有所回暖而增速反弹，比如深圳；有部分城市近年投资反复波动，比如北京和西安；仅有杭州、宁波、南京、长沙4座城市，近5年房地产投资持续上涨。
这是国家政策、人口形势、供需变化、疫情冲击、产业调整等多重因素共同作用的结果。
深圳投资回暖
南宁几近腰斩
2022年，全国共有15座重点城市房地产开发投资超过2000亿元，分别是4000亿档位的上海和北京，3000亿档位的杭州、重庆、武汉、广州、深圳和成都，以及2000亿档位的南京、苏州、西安、郑州、长沙、宁波和天津，都是经济发达、人口众多的塔尖城市。
在重点城市房地产投资普遍下滑的背景下，仅有9座重点城市维持正增长，均出自以上强市。其中深圳、长沙、杭州、成都是最特别的几座城市，它们的房地产开发投资不仅呈正增长，甚至要高于全市固定资产投资增速。
其中原因不甚相同。深圳去年房地产开发投资同比增长13.3%，居重点城市之首，很大程度上是因为2021年基数较低——2979亿元，同比下降15.4%。
2021年是深圳房地产历史上具有标志性意义的一年——发布全国首个二手房成交参考价机制、提高落户门槛、出台新房指导价、拟推行大学区招生和办学管理模式、探索租售同权制度……密集的政策调控使深圳市场遇冷，房地产投资自2010年以来首度下滑。2022年同比增长13.3%，是市场观望后的回暖，但投资额其实并未恢复到2020年水平（3538亿元）。
杭州、长沙、成都则是近年人口吸引力最强的城市，2020-2022年常住人口分别增长41万、36万和32万，居全国前四。再加上它们经济发展水平高，产业布局良好，受疫情影响相对较小，还有亚运会、大运会这样的体育盛事BUFF加身，房地产市场持续火热可以理解。
重点城市中，上海房地产开发投资自2020年反超重庆以来，已经连续3年位居全国之首。但2022年受疫情冲击较大，房地产投资也不可避免地出现下滑。这也是自2000年以来，上海房地产投资首次下滑。
像上海一样下滑的重点城市共有33座，占比近80%。下滑幅度最大的是拉萨，同比下降58.0%。南宁和乌鲁木齐紧随其后，分别下降45.3%、41.7%，几近腰斩。
其中最值得注意的是南宁。南宁是个房地产依赖度较高的城市，也有过房价猛涨的光辉岁月。2019年，南宁房地产投资高达1461亿元，占GDP比重（32.4%）居重点城市之首。2010-2020年，南宁住宅商品房均价从4942元/平米涨到9200元/平米，涨幅超过福州、宁波等重点城市；9200元/平米的均价，甚至比当时的重庆、长沙还要高。
但近年南宁楼市已经跌下神坛，不仅房价开始回落，写字楼空置率也一直处于全国高位，市场明显供过于求。截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期长达20个月。南宁房地产投资几近腰斩，实在是不足为奇。
西安投资占比最高
海口占比持续走低
房地产开发投资占经济总量的比重，可以衡量各地的房地产依赖度。房地产依赖度高，短期内有助于地方经济迅猛增长，但长期来看会挤压实体经济生存空间，也容易引发金融风险。
2022年，全国房地产开发投资132895亿元，占GDP比重10.98%，创下近年最低水平。26座重点城市高于全国均值，其中西安、杭州、海口依赖度最高，分别达到22.5%、20.7%和20.5%。
西安房地产依赖度高，与其近年快速扩张不无关系。西安是西北唯一国家中心城市，近年经济总量突破万亿，人口增量居全国前列，城镇化水平飞速提升，因此房地产投资仍处于白热化阶段，楼市热度也是居高不下。2015-2021年，西安住宅商品房均价从6221元/平米涨到15221元/平米，增长1.4倍，在35个主要城市中排名第二，火爆程度可见一斑。
杭州则是全国土地财政依赖度最高的城市之一，地卖的多，房地产投资自然也高。亚运会、城中村改造、经济发展、人口猛增等多重因素，使得杭州需要更多资金进行城市建设，逐渐成为“卖地狂魔”。2016年以来，杭州卖地收入一直高居全国前三，房地产投资持续加码，近年投资占比一直稳定在20%左右。
海口曾是最典型的房地产“一业独大”城市，房地产投资占比在2017年还高达40%以上，居全国重点城市之首。为摆脱房地产依赖，加速产业升级，海口自2017年以来数次加码政策调控，2022年投资占比已降至20.5%，虽然仍居重点城市前三，但降幅已然非常明显。
与海口一样努力摆脱房地产依赖的，还有郑州和昆明。2017年，郑州、昆明房地产开发投资占比分别达到36.1%、34.7%，2022年已分别降至19.4%、19.7%。郑州与西安类似，都是快速扩张的强省会，只是近年随着库存增加、楼市下行，加上郑州有意识地进行产业调整，房地产投资开始下滑。昆明则与海口类似，旅游推高房地产行业，如今正重塑产业结构。
值得一提的是，四大一线城市的房地产依赖度都不高，北京、深圳、上海、广州去年房地产开发投资占GDP比重分别仅有10.0%、10.4%、11.2%和11.9%，在全国均值上下。这也说明一线城市城镇化水平较高，产业升级也比较成功，加上调控政策相对严格，房地产投资已然度过白热化阶段。
昆明工业投资增长近半
南宁增速创近21年新高
2022年，重点城市房地产开发投资总额和投资占比普遍下滑，其中除了政策严控、人口下滑、市场饱和、疫情冲击、经济低迷等因素外，还有产业调整的影响。近年来，很多城市在或主动或被动地摆脱房地产依赖，重塑工业经济优势。
比如昆明。受疫情影响，2021年昆明经济总量7223亿元，同比增长3.7%，增速排在省会城市倒数第一，以致省长喊话要昆明“从感觉良好中惊醒起来”。昆明的第一个动作就是重塑工业经济优势，提出到2024年末，全市工业投资累计完成2000亿元，年均增长26%，工业投资占比提高到20%以上。
2022年，昆明固定资产投资下降3.1%，其中房地产投资大幅下降30.8%，工业投资却同比增长41.4%，创下近17年新高。昆明工业投资占全部投资比重达到16.7%，较2021年提高5.3个百分点，走出了脱虚向实第一步。
再比如南宁。2022年，全市固定资产投资下降17.8%，其中房地产开发投资下降45.3%，工业投资却大增53.2%，创近21年新高。南宁工业投资占全部投资比重25.1%，比上年提高11.7个百分点。由于工业投资成绩优异，南宁还获得广西财政厅下发的4000万资金奖励。
纵观各大重点城市2022年投资增速可以发现，它们的工业投资增速几乎都要高于房地产投资增速，且大部分都为正增长，包括受疫情冲击较大的上海和长春。由此可见，重点城市对实体经济的重视程度正在普遍提升，对于重大工业项目的争夺也必将愈加激烈，成为城市经济增长的胜负手。
参考资料：
[1] 国家统计局、各市统计局